¿Qué ocurre si un copropietario quiere vender un inmueble en Burgos y el resto de copropietarios no están conformes?

Tanto en las herencias como en los divorcios a la hora de proceder la liquidación de sociedad de gananciales, resulta muy común que surjan problemas cuando un copropietario quiere vender un bien inmueble en contra de la opinión de los demás copropietarios. A este respecto, el Ordenamiento Jurídico español establece que no se puede obligar a ningún propietario a permanecer en un régimen de copropiedad, independientemente de que el bien sea divisible o indivisible. Por lo tanto, si un copropietario quiere vender un bien inmueble, está en su perfecto derecho.   

Venta de un bien inmueble divisible 

Si lo que se pretende, es vender un proindiviso divisible (copropiedad que puede dividirse), habrá que instar un procedimiento de división de cosa común, o disolución del proindiviso.  En este procedimiento, se dividirá el inmueble en tantas partes como requieran los copropietarios, realizándose adjudicaciones conforme a la participación que tenga cada comunero. Un ejemplo de este supuesto sería, por ejemplo, un edificio entero que puede dividirse en varias viviendas.  

Venta de un bien mueble indivisible 

Se entiende que un bien es indivisible cuando no se puede proceder a vender parte de una propiedad sin que ello provoque que resulte inservible. En estos supuestos, el copropietario que no quiera vender tendrá dos opciones, comprar la porción perteneciente al otro propietario, o aceptar la venta a un tercero. Por lo tanto, si se quiere vender parte de una propiedad indivisible, habrá que proceder a la venta de la totalidad del bien.  

En cuanto a la forma de proceder a la venta del bien inmueble, en primer lugar, los copropietarios tendrán derecho a adquirir el bien de forma preferente. Si no existe dicha intención, habrá que intentar llegar a un acuerdo en cuanto al precio del bien, y si esto no es posible, el bien se venderá mediante pública subasta. 

Esta obligación de vender un bien indivisible cuando uno de los copropietarios quiere vender parece lógica, pues, por ejemplo, no sería razonable que, si dos hermanos tienen un piso en copropiedad, se obligue a uno de los hermanos a mantener la propiedad del piso aun cuando no la quiera, obligándole a desembolsar gastos de comunidad, IBI, basuras etc. Tampoco sería lógico por otra parte, permitir a uno de los hermanos vender por ejemplo el baño y la cocina de la vivienda a un tercero, y que el otro hermano mantuviese la propiedad del salón y de las habitaciones. 

Excepciones a la venta del bien inmueble en copropiedad 

El artículo 400 del Código Civil permite realizar pactos que obliguen a conservar la cosa indivisa por un plazo no superior a 10 años. Este plazo puede ser prorrogado siempre que exista acuerdo entre los copropietarios. Una vez transcurrido dicho plazo, si uno de los copropietarios quiere vender, habrá obligación de vender. 

Otra excepción a la obligación de vender el bien indivisible se da en los supuestos de divorcios con hijos menores de edad. En estos casos, el uso de la vivienda en copropiedad se atribuye al progenitor custodio, siempre y cuando dicho bien sea el domicilio familiar. De esta forma, la vivienda no se podrá vender hasta que el progenitor custodio obtenga una nueva vivienda, o hasta que los hijos sean independientes económicamente (o con capacidad para serlo). 

Otros supuestos a tener en cuenta cuando un copropietario quiere vender un bien inmueble  

Resulta muy común en las herencias, la atribución de un bien inmueble en favor de los hijos, pero estableciendo un usufructo sobre la vivienda a favor del cónyuge del fallecido. En estos casos, si uno de los copropietarios quiere vender el bien, estará en su derecho, pero habrá de respetar el usufructo existente. Esto significa que a pesar de vender el bien a un tercero, el uso de la vivienda seguirá perteneciendo al usufructuario. Lo mismo ocurrirá cuando la vivienda está alquilada.  

Supuesto práctico de carácter ficticio sobre copropietario que quiere vender un bien inmueble 

Alba G.P. y Javier D.E. a la edad de 50 años decidieron otorgar un testamento en el que establecían que sus hijas Sandra D.G. y Fátima D.G. heredarían la totalidad de sus bienes, fijando un usufructo universal a favor del otro cónyuge. 

A la edad de 71 años, Javier D.E. falleció como consecuencia de un infarto, por lo que fue necesario iniciar los trámites de la aceptación de herencia. Entre sus bienes, se encontraban la vivienda familiar sita en Burgos y valorada en 210.000 €, un apartamento en Santander valorado en 102.000 € y 35.000 € en cuentas corrientes. 

Cinco años después del fallecimiento de Javier D.E., Sandra D.G. se quedó sin trabajo, teniendo un préstamo hipotecario que apenas podía mantener con el sueldo de su marido, razón por la que se puso en contacto con Fátima D.G., ofreciéndole vender su parte del apartamento sito en Santander. Esta opción no interesó a Fátima D.G., no obstante ambas, acordaron que si encontraban un comprador que estuviera interesado en pagar la cantidad de 95.000 €, procederían a la venta, pero nunca por una cantidad inferior, encontrándose Alba G.P. también conforme con dicha decisión. 

Transcurrido un año desde que se puso a la venta el apartamento, no apareció ningún comprador, por lo que Sandra D.G. sin contar ni con la conformidad de su hermana ni con la de su madre, se puso a buscar comprador para la vivienda sita en Burgos, apareciendo un comprador que ofrecía la cantidad de 180.000 €.  

Una vez alcanzado un preacuerdo con el comprador, Sandra D.G. informó a su madre del acuerdo, pidiéndole su consentimiento para la venta de la vivienda a cambio de que se trasladase a su domicilio, hecho con el que se mostró conforme. Por su parte, Fátima D.G. se negó a vender su parte de la vivienda, por lo que Sandra D.G. se puso en contacto con un abogado de herencias para que le informara de los pasos que debía seguir para vender el bien.  

El abogado de Sandra D.G. envió una carta a Fátima D.G. en la que le explicaba que la legislación vigente establece que si un copropietario quiere vender un bien está en su derecho, ofreciéndole comprar la parte de Sandra D.G. por la cantidad de 90.000 €. Esta opción tampoco fue aceptada por Fátima D.G., no obstante, finalmente el comprador subió su oferta por la vivienda hasta la cantidad de 200.000 €, cantidad que sí que aceptó Fátima D.G., conocedora de que tarde o temprano tendría que aceptar una oferta.